¿EXPROPIAR PARA EVITAR UN DESAHUCIO SOCIAL?
Cuando el derecho de propiedad choca con la función social de la vivienda
El desahucio de Maricarmen Abascal, de 87 años, ha vuelto a colocar sobre la mesa una pregunta que hasta hace poco parecía reservada a los márgenes del debate político: ¿debería poder expropiarse una vivienda cuando su propietario impulsa un desahucio que coloca a una persona especialmente vulnerable en una situación de exclusión residencial?
La cuestión ya no es puramente teórica. Tras el desahucio de Maricarmen, Sumar ha reclamado que el Gobierno estudie la expropiación de la vivienda y que la medida llegue al Consejo de Ministros. El PSOE no ha asumido hasta ahora esa propuesta, mientras el Ejecutivo negocia un nuevo decreto sobre vivienda y protección frente a determinados desahucios. Es decir: hablamos de una propuesta política, no de una decisión adoptada. (RTVE.es)
Pero el caso permite plantear una cuestión mucho más interesante que la disputa partidista inmediata.
¿Hasta dónde llega el derecho de propiedad cuando enfrente existe una necesidad social extrema?
La propiedad privada no es un derecho absoluto
Conviene empezar eliminando una idea bastante extendida: en España la propiedad privada está protegida constitucionalmente, pero no es un derecho ilimitado.
El artículo 33 de la Constitución reconoce expresamente la propiedad privada, pero inmediatamente añade que “la función social” delimita su contenido. Y el mismo artículo permite la privación de bienes cuando exista una causa justificada de utilidad pública o interés social, siempre mediante la correspondiente indemnización y conforme a la ley. (BOE)
Unos artículos después aparece la otra mitad de la ecuación. El artículo 47 establece el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada y obliga a los poderes públicos a promover las condiciones necesarias para hacerlo efectivo. (BOE)
Tenemos, por tanto, dos principios constitucionales que deben convivir:
el derecho de propiedad
y
la función social de esa propiedad y el derecho a la vivienda.
La propia Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda insiste en que la vivienda posee una función social porque satisface una necesidad básica de alojamiento y establece deberes vinculados precisamente a esa función social de la propiedad. (BOE)
Por eso la pregunta correcta no sería:
“¿Puede el Estado quitarle una vivienda a alguien porque quiere desahuciar?”
La respuesta a una formulación tan simple sería problemática.
La pregunta jurídicamente más interesante sería otra:
“¿Puede una ley declarar que, en circunstancias excepcionales y perfectamente delimitadas, proteger a una persona en riesgo extremo de exclusión residencial constituye una causa de interés social suficiente para expropiar la propiedad o, más probablemente, temporalmente su uso?”
Ahí comienza de verdad el debate.
No sería una confiscación
Hay una diferencia enorme entre confiscar y expropiar.
Expropiar no significa que el Estado pueda apropiarse gratuitamente del piso porque considere injusta la actuación de su propietario.
La Constitución exige indemnización. La Ley de Expropiación Forzosa exige además una causa de utilidad pública o interés social y un procedimiento con garantías. De hecho, la legislación española contempla desde hace décadas la posibilidad de expropiar cuando una ley determina una función social concreta de determinados bienes y el propietario incumple esa función. (BOE)
Por tanto, si se quisiera construir un mecanismo de este tipo, probablemente tendría que ser extraordinariamente preciso.
No bastaría con decir:
“Si desahucias, te expropiamos.”
Habría que definir previamente cuándo existe realmente ese interés social.
Por ejemplo, podrían entrar en discusión criterios como que se trate de la vivienda habitual; que la persona se encuentre en vulnerabilidad económica acreditada; que no disponga de alternativa habitacional; que exista edad avanzada, discapacidad, dependencia o menores; que el propietario sea un gran tenedor o una persona jurídica; que se haya rechazado sin causa una solución de alquiler social o una negociación promovida por la Administración; y que previamente hayan fracasado otras alternativas menos intensas.
Solo entonces aparece una palabra fundamental en todo este debate:
proporcionalidad.
Quizá no haya que expropiar la vivienda, sino su uso
Aquí aparece una alternativa mucho menos conocida y posiblemente más interesante.
El Estado no necesariamente tendría que quedarse definitivamente con la propiedad.
Podría plantearse la expropiación temporal del derecho de uso.
El propietario seguiría siendo propietario, recibiría una indemnización, pero durante un periodo determinado la Administración dispondría del uso de esa vivienda para garantizar una solución habitacional.
No es una construcción jurídica inventada ahora.
La legislación catalana ha contemplado mecanismos de expropiación vinculados a la función social de viviendas y, actualmente, su Ley 4/2016 prevé en determinados supuestos la expropiación por interés social destinada a ampliar el parque de alquiler social, incluida la posibilidad de limitar la actuación al uso de la vivienda durante un periodo máximo determinado. (BOE)
Pero los precedentes también enseñan dónde están los límites.
El Tribunal Constitucional ha anulado distintas normas autonómicas que vinculaban expropiaciones temporales a procedimientos de ejecución hipotecaria cuando consideró que invadían competencias estatales o chocaban con la regulación económica y procesal del Estado. (HJ Tribunal Constitucional)
Y en 2025 volvió a corregir parte de la regulación catalana, en ese caso la fórmula utilizada para reducir el valor de la propiedad a efectos del justiprecio, al considerar que la fijación de esos criterios corresponde al Estado. (Tribunal Constitucional)
Esto demuestra dos cosas simultáneamente.
La expropiación relacionada con la función social de la vivienda no es jurídicamente inimaginable. Pero tampoco puede diseñarse de cualquier manera.
¿Y si el criterio no fuera quién es el propietario, sino qué está ocurriendo?
Esta podría ser la discusión más interesante.
Cuando se habla de expropiación aparecen rápidamente expresiones como “fondos buitre”, “grandes tenedores” o “especuladores”. Son conceptos políticamente muy potentes, pero quizá una ley sólida debería apoyarse menos en etiquetas y más en circunstancias objetivas.
Imaginemos dos situaciones.
En la primera, una persona posee un segundo piso, depende de ese alquiler para completar sus ingresos y lleva meses sin cobrar.
En la segunda, una sociedad inmobiliaria posee cientos de viviendas, adquiere un edificio alquilado y pretende recuperar determinados inmuebles mientras uno de sus residentes, con edad avanzada, discapacidad y ausencia de alternativa habitacional, se enfrenta al desalojo.
Formalmente estamos ante dos propietarios ejerciendo sus derechos.
Socialmente, las situaciones son muy diferentes.
Precisamente por eso una hipotética intervención extraordinaria tendría que distinguir entre pequeño propietario y gran tenedor, entre impago deliberado y vulnerabilidad acreditada, entre una propiedad cuyo alquiler constituye una fuente importante de subsistencia familiar y una cartera empresarial diversificada.
De lo contrario, una medida concebida para proteger situaciones extremas podría terminar trasladando un problema social desde una persona vulnerable a otra.
El verdadero problema: ¿quién paga la protección social?
Esta pregunta casi siempre desaparece del debate porque es menos emocional que un desahucio.
Pero probablemente sea la más importante.
Cuando el Estado decide que una persona vulnerable no debe perder todavía su vivienda, alguien soporta económicamente esa decisión.
Puede hacerlo el propietario, manteniendo durante meses una situación que no desea.
Puede hacerlo la Administración, compensando al propietario.
Puede hacerlo el conjunto de los contribuyentes mediante vivienda pública.
O puede diseñarse una combinación de mecanismos.
Aquí está uno de los grandes problemas del modelo español: durante años hemos discutido quién puede o no desahuciar, pero mucho menos quién debe asumir económicamente la obligación colectiva de proteger a quien no tiene dónde vivir.
Una posible expropiación temporal del uso tendría una ventaja conceptual: hace explícita esa responsabilidad.
El Estado no diría simplemente al propietario:
“Usted no puede recuperar su vivienda.”
Diría:
“Existe un interés social excepcional que justifica temporalmente intervenir este derecho y la sociedad, a través de la Administración, asumirá el coste mediante la indemnización correspondiente.”
El conflicto deja entonces de ser exclusivamente propietario contra inquilino.
La Administración entra en medio.
Y debe pagar por su decisión.
Pero existe también un riesgo evidente
Toda política pública genera incentivos.
Si los propietarios perciben que alquilar una vivienda puede hacer extremadamente difícil recuperarla incluso cuando finalice legalmente la relación contractual, algunos pueden abandonar el mercado de alquiler, trasladarse al alquiler temporal, vender o exigir mayores garantías.
Determinar cuánto ocurriría esto es una cuestión empírica, no una certeza automática.
Pero ignorar esa posibilidad sería un error.
Una política destinada a proteger a los actuales inquilinos vulnerables podría producir consecuencias sobre la oferta futura. Y una reducción de la oferta en mercados donde ya existe escasez puede contribuir a elevar los precios.
Por eso una medida de este calibre difícilmente podría funcionar de manera aislada.
Tendría que convivir con más vivienda pública, construcción, movilización de vivienda vacía, incentivos al alquiler estable, seguridad jurídica para pequeños propietarios y mecanismos rápidos de realojamiento.
La expropiación podría ser, en todo caso, el último mecanismo de una cadena.
No el primero.
El límite debería estar en la excepcionalidad
Hay una diferencia entre proteger la función social de la vivienda y convertir cada contrato privado en una decisión administrativa.
Precisamente por eso, si alguna vez se diseñara una figura de este tipo a escala estatal, quizá su legitimidad dependería de que fuera excepcional, tasada y previsible.
No se trataría de impedir cualquier desahucio.
Tampoco de establecer que perder un litigio convierte al propietario en culpable de un comportamiento antisocial.
Se trataría de identificar situaciones extremas en las que concurren simultáneamente varios elementos:
vulnerabilidad extraordinaria + vivienda habitual + inexistencia de alternativa + fuerte interés social + fracaso de la negociación + proporcionalidad de la intervención.
Y solo después estudiar si procede la expropiación temporal del uso, la adquisición forzosa indemnizada u otra medida menos invasiva.
El Tribunal Constitucional ya ha advertido en otros casos de vivienda de la importancia de la proporcionalidad y de la existencia de alternativas, incluida la posibilidad de que sea la propia Administración quien proporcione vivienda social. (HJ Tribunal Constitucional)
Ese principio es fundamental.
La expropiación no debería convertirse en el sustituto de una política pública de vivienda insuficiente.
El caso Maricarmen nos obliga a hacernos una pregunta incómoda
Durante décadas hemos construido buena parte de la política de vivienda española alrededor del enfrentamiento entre dos posiciones aparentemente incompatibles.
Una dice:
“La propiedad es mía y tengo derecho a decidir sobre ella.”
La otra responde:
“Una vivienda no es una mercancía cualquiera porque alguien necesita vivir en ella.”
La Constitución, curiosamente, no elimina ninguna de las dos.
Reconoce la propiedad privada y simultáneamente habla de su función social.
Reconoce el derecho a la vivienda y simultáneamente exige que cualquier expropiación tenga causa justificada, procedimiento legal e indemnización. (BOE)
Quizá por eso el debate interesante no sea elegir entre propiedad o vivienda.
Es determinar en qué punto una necesidad social excepcional permite limitar temporalmente una propiedad privada y quién debe asumir el coste de hacerlo.
El caso Maricarmen ha puesto rostro a esa pregunta.
Ahora la política tendrá que decidir si responde exclusivamente con una moratoria, con vivienda pública, con ayudas, con obligación de negociar alquileres sociales, con expropiaciones extraordinarias o con una combinación de herramientas.
Pero una cosa parece difícil de ignorar: cuando una sociedad presencia cómo una persona especialmente vulnerable pierde su vivienda sin existir una alternativa adecuada, el problema deja de percibirse únicamente como un litigio entre dos particulares.
Se convierte también en una pregunta sobre el papel del Estado.
Y quizá ahí esté el verdadero debate que deja este desahucio:
¿Hasta dónde debe llegar la propiedad privada cuando comienza una emergencia social, y hasta dónde está dispuesta a llegar la sociedad para proteger a quien se queda sin hogar?
He orientado la tesis hacia “expropiación como último recurso social” porque jurídicamente es mucho más defendible y, para un blog, abre un debate más interesante que plantearla simplemente como castigo al propietario. Si quieres, puedo darle ahora un tono más provocador y personal, estilo artículo de opinión de Voces Rebeldes, manteniendo los fundamentos legales.
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